結論から言うと、収支表の「総売上」は宿泊費と清掃費を合わせた数字として読むのが基本で、清掃費の置き方と管理報酬の掛かる数字を確かめないと、手残りの見え方がずれやすくなります。
総売上とは？宿泊費と清掃費の違い
収支表を見るとき、まず押さえたいのは「売上」が何を指すかです。リゾートヴィラの予約では、宿泊料金（宿泊費）に加えて、滞在の終わりに清掃費を受け取る形が一般的です。ただし、清掃費を売上に含めるか、宿泊費とは別の科目で書くかは、運営の契約や計算の前提によって変わります。同じ「売上」という言葉でも中身が違えば、表どうしを比べることはできません。
当社の管理報酬の計算では、総売上を「宿泊費＋清掃費」の合計として数えます。収支表を読む前に、どの項目が含まれているかを確かめておくと、数字の意味を揃えやすくなります。売上の測り方そのものは、ADRとRevPARの違いとは？民泊・ヴィラの収益を測る指標と計算方法でも一般論として解説しています。
清掃費はどの科目に置かれるのか
清掃費は、ゲストが退去したあとに清掃を行うための費用として設定されることが多い項目です。ただ、収支表での置き方は一通りではありません。代表的な形は次の2つです。
- 清掃費を売上に含め、清掃の委託料は経費として別に書く
- 清掃費を売上に含めず、委託料との差額だけを手残りの計算に入れる
どちらが正しいという話ではなく、同じ売上でも表示のしかたで利益の見え方が変わるという点が大切です。収支表を比べるときは、同じ形で作られた表どうしで見てください。形の違う表を並べると、清掃の効率や単価の差ではなく、書き方の差を見てしまうことがあります。
清掃の頻度や品質によって費用も変わるため、清掃費だけを切り離して判断するのも避けたいところです。見積書に書かれた清掃費の扱いは、どの科目に置かれているかを一つずつ確かめると安心です。
管理報酬はどの数字に掛かるのか
管理報酬は、総売上（宿泊費＋清掃費）の20%（税別）で計算します。「どの数字に掛かるか」を知らないと、手残りの見積もりが大きくずれることがあります。たとえば、宿泊費だけに掛かると思っていたら、清掃費を含めた総売上に掛かっていた、という違いです。
計算の順番は、次のように整理すると分かりやすくなります。仮に総売上を100と置くと、管理報酬は税別で20です。そこから経費や税金を引いたものが、手残りの計算の出発点になります。税金の扱いは個別の事情で変わるため、ここでは一般論にとどめます。
手数料の考え方の基礎は、民泊の運営代行の手数料は？委託範囲と家主不在型の基本でも整理しています。
運営代行契約は、解約できない条件で結ばれるものです。MIRATIOは建築と宿泊運営代行（株式会社木立）の契約を条件とした土地販売で、オーナーは運営代行契約を解約できず、再販時も次のオーナーが引き継ぎます。報酬の条件や契約期間は、購入を検討する段階で契約書と重要事項説明書の両方を読み、わからない点を質問しておくことが大切です。
売上から見落としやすい項目
総売上の数字には、予約が入った日の金額がそのまま反映されないものもあります。月次の数字を見るときは、次のような項目を確かめておくと、数字の読み違いを減らせます。
- キャンセルや日程変更にともなう料金の扱い。キャンセル規定によって入る金額が変わります
- 延泊や早めのチェックアウトに対する精算
- 割引・クーポン・予約サイトの手数料による差引き
- 台風などの天候による予約の変動と、そのときのキャンセルの取り扱い
台風時の対応は、予約サイトの規約と運営側の取り決めの両方で決まります。どちらの条件で処理されたのかを、月次の報告で確かめることが大切です。
数字を読むときのチェックポイント
収支表を読むときは、次の5点を順番に確かめると、表の前提が見えやすくなります。
- 総売上に何が含まれているか（宿泊費・清掃費・その他の収入）
- 管理報酬は、総売上のどこに掛けられているか
- 月ごとの数字か、年間の合計か。期間をそろえて比べているか
- 稼働や単価の想定が前提として書かれているか。前提と実績を分けて見る
- 数字の出どころが、予約の実績か、見込みか
一つの表だけで判断せず、見積書・契約書・重要事項説明書と照らして読むことが、数字を理解するうえでの近道です。書かれていない項目があれば、その場で質問して回答を書面で残しておくと、後から見返すときに役立ちます。
よくある質問
清掃費は売上に入れるべきですか？
売上に入れるかどうかは、会計の方法と契約の書き方によって変わります。一般論として、複数の物件や複数の年を比べるときは、表の作り方を揃えることが大切です。判断に迷う場合は、税理士などの専門家にご相談ください。
管理報酬は宿泊費だけに掛かりますか？
当社の管理報酬は、総売上（宿泊費＋清掃費）の20%（税別）で計算します。個別の契約の条件は契約書で確かめてください。見積書に書かれた計算方法と、契約書の条文が一致しているかを見ることも大切です。
税の数字は、どこで確かめればよいですか？
税の数字や適用の条件は、国税庁や自治体の公式サイトで確かめるか、税務署・税理士に直接お問い合わせください。この記事には税の数字を書いていません。法律の扱いについては、行政書士や自治体の窓口へご相談ください。
まとめ
総売上は、宿泊費と清掃費を合わせた数字です。清掃費の置き方や、管理報酬がどの数字に掛かるかによって、同じ売上でも見え方が変わります。数字の前提と内訳を確かめる習慣をつけると、収支表の読み違いを減らせます。
MIRATIOは、建築と宿泊運営代行（株式会社木立）の契約を条件とした土地販売です。運営代行契約の条件や管理報酬の計算方法は、購入を検討する前に説明を受けて確かめることをおすすめします。無料個別説明会では、収支表の見方についてもご質問いただけます。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の収益や利回りを保証するものではありません。税務・法務の判断は専門家にご相談ください。