MIRATIOのトップページにある「収支の目安」は、プールヴィラ（販売価格1億2,800万円）を稼働率80%・宿泊単価約8万円で運営した場合の試算です。表面利回りは約18%、実質利回りは約8%、ローン返済後に手元に残る金額は年約475万円と示されています。このページでは、その数字がどんな順番で組み立てられているかを、掛け算と足し算で追える形に整理します。数字は将来の収益を保証するものではありません。
試算の前提
- 物件：プールヴィラ、販売価格1億2,800万円
- 自己資金3,000万円、融資9,800万円（返済20年・金利2.0%の想定）
- 稼働率80%（年間292泊）
- 宿泊単価：約8万円（開業初年度の価格水準）
以上はトップページ「収支の目安」（2026年10月時点の掲載内容）に書かれている前提です。以下の再計算は、この前提だけを使っています。
手順1：宿泊売上の目安と表面利回り
年間の宿泊数は、365日×稼働率80%＝292泊です。宿泊単価約8万円をかけると、宿泊売上の目安は約2,336万円（292泊×8万円）になります。これを販売価格1億2,800万円で割ると約18.3%で、トップページの「表面利回り約18%」と一致します。表面利回りは、運営経費やローン返済を引く前の売上ベースの利回りです。
「表面利回り20%」と「約18%」はなぜ違うのか
トップページには「表面利回り20%」とも書かれています。こちらは、想定平均宿泊単価約8万6,900円・稼働率80%で算出した目標値とされています。同じ292泊で計算すると、8万6,900円×292泊＝約2,537万円で、1億2,800万円で割ると約19.8%です（確認のため同じ販売価格を使った概算で、20%の算出に使われた価格はトップページには明記されていません）。つまり2つの数字の違いは宿泊単価の想定の違いです。「約18%」は開業初年度の価格水準、「20%」はブランドの浸透に合わせて単価が上がった場合の目標という位置づけで、どちらも保証ではありません。
手順2：実質利回り（運営経費を引いた手取りベース）
オーナーの手取りは年間約1,070万円（月あたり約89万円）と示されています。1,070万円÷1億2,800万円＝約8.4%で、「実質利回り約8%」に当たります。実質利回りは、水道光熱費などの運営経費を想定値で差し引いた手取りベースの数字で、税金と修繕費は含まれていません。
上の売上の目安（約2,336万円）と手取り（約1,070万円）の差は約1,266万円です。この差が運営経費の想定に当たりますが、内訳はトップページには載っていません。管理費や経費の内訳は、個別説明会で確認したい項目です。
手順3：ローン返済後に手元に残る金額
融資9,800万円を20年・金利2.0%で返済すると、元利均等返済の検算で月約49.6万円、年間約595万円です（トップページは月約50万円・年約595万円）。手取り約1,070万円から返済約595万円を引くと、年間約475万円（月約40万円）が手元に残る計算です。
手順4：自己資金の回収年数
自己資金3,000万円を年約475万円で割ると約6.3年で、トップページでは「約7年」と示されています。累計の目安は、5年で約2,370万円（自己資金との差は約マイナス630万円）、10年で約4,750万円（約プラス1,750万円）、20年（完済）で約9,490万円（約プラス6,490万円）です。21年目以降はローン返済がなくなり、手取りが年約1,070万円になる計算です。
数字を読むときの注意点
- 稼働率80%・宿泊単価約8万円が毎年続いた場合の単純計算で、売上の増減・修繕費・税金・売却価格は含まれていません。
- 宿泊単価と稼働率は季節によって変動します。
- 融資の可否と条件は金融機関の審査によります。
- 稼働率の実績として、トップページにはKODACHIが運営するリゾートヴィラ6棟の平均稼働率79.3%（2026年1〜9月）、全国のデータ分析にもとづく74〜94%の稼働率が書かれています。80%という前提は6棟の平均に近い水準ですが、将来の稼働率を約束するものではありません。
- トップページには「稼働率60%でも返済をまかなえる計画」とありますが、その計算に使う経費の前提は公開されていないため、このページでは検証していません。
自分の条件で確かめるには
利回りの種類は表面利回りと実質利回りの違い、稼働率の見方は損益分岐点稼働率、手残りはキャッシュフローの計算方法、自分で試算するなら収益シミュレーションの作り方のコラムで詳しく解説しています。物件ごとの詳しい収支シミュレーションは、無料個別説明会でご案内しています。
物件の概要や設備はトップページのヴィラタイプと設備をご覧ください。
※本ページの数字は、MIRATIOトップページ「収支の目安」（2026年10月時点）の試算前提にもとづく再計算で、特定の収益や利回りを保証するものではありません。税金・修繕費は含みません。融資のご利用には金融機関の審査があります。税務・法務の判断は専門家にご相談ください。